อย่าให้ใครหลอกไปซื้อบ้านในยุโรป อเมริกาและญี่ปุ่น
AREA แถลง ฉบับที่ 200/2566: วันจันทร์ที่ 13 มีนาคม 2566
ผู้แถลง: ดร.โสภณ พรโชคชัย
ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย
บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส sopon@area.co.th https://www.facebook.com/dr.sopon4
พวกนายหน้าข้ามชาติ มักจะชวนให้เราไปซื้อบ้านในต่างประเทศกันมากมาย หลายคนมองว่าเป็นการลงทุนที่ดี แต่นั่นอาจเป็นกับดักก็ได้ เรามาดูกันให้ดีๆ
อังกฤษ
เศรษฐีหลายคนถูก “หลอก” ให้ไปซื้อบ้านในอังกฤษ นัยว่าจะได้ดูดีเป็นเศรษฐีผู้ดีอังกฤษ และเป็นการลงทุนระยะยาว แต่ค่าใช้จ่ายมีมากมาย เช่น ค่านายหน้าสินเชื่อที่อยู่อาศัย ค่าเงินดาวน์สำหรับเงินผ่อนบ้านประมาณ 5-20% ค่าธรรมเนียมในการจำนอง นายหน้าจำนอง ค่าธรรมเนียมรังวัด ค่าธรรมเนียมทนายความหยุมหยิมไปหมด ส่วนภาษีซื้อ เช่น ถ้าซื้อบ้านในราคา 925,001-1.5 ล้านปอนด์ (38 – 62 ล้านบาท) ต้องเสียภาษี 10% สำหรับบ้านหลังแรก และ 13% สำหรับบ้านหลังที่สอง ถ้าซื้อในราคาที่สูงกว่านี้ ก็ต้องเสีย 12%-15% เลยทีเดียว
สำหรับสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในสหราขอาณาจักรนั้น ราคาเพิ่มขึ้นถึง 12.6% ในรอบปี (ตุลาคม 2564-2565) แสดงว่าตลาดอยู่ในช่วง “ขาขึ้น” ราคาบ้านในสหราชอาณาจักรเป็นเงินหน่วยละ 296,000 ปอนด์ (12 ล้านบาท) เพิ่มขึ้น 30,000 ปอนด์ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา ทั้งนี้ในอังกฤษ ราคาบ้านเพิ่มขึ้น 13.2% เวลส์ 11.8% สกอตแลนด์ 8.5% และไอร์แลนด์เหนือ 10.7%
เยอรมนี
เช่นเดียวกับอังกฤษมีการเก็บภาษีหยุมหยิมไปหมด นอกจากนั้นยังเสียภาษีซื้อประมาณ 3.5% - 6.5% อีกด้วย และค่าจดทะเบียนและทนาย 1.5% - 2.0% ยังมีค่านายหน้าอีกประมาณ 7.0% ภาษีเหล่านี้เสียเฉพาะตอนซื้อ ส่วนเมื่อครอบครองแล้ว ยังต้องเสียภาษีอีกมาก ซึ่งจะได้แจกแจงในส่วนต่อไป ตลาดที่อยู่อาศัยในเยอรมีก็ยังอยู่ในช่วง “ขาขึ้น” เพราะราคาบ้านเพิ่มขึ้น 10.2% ในรอบ 1 ปีล่าสุด แม้ตอนนี้ราคาบ้านจะไม่ร้อนแรงเท่าเมื่อ 2 ปีก่อน แต่ก็ยังมีอัตราเพิ่มที่สูงกว่าในประเทศไทยที่เพิ่มขึ้นปีละ 3-4% เท่านั้น
อื่นๆ
การซื้อบ้านในประเทศแถบสแกนดิเนเวีย ก็สามารถซื้อได้เช่นกัน แต่อาจมีข้อจำกัด ยิ่งไม่ได้เป็นเป็นพลเมืองในอียู โดยเฉพาะเป็นคนในภาคพื้นเอเชียไปซื้อก็อาจมีข้อจำกัดเช่นกัน ในไซปรัส เขาคิดภาษีจากการซื้อสูงถึง 19% ซึ่งอาจถือว่าสูงสุดแห่งหนึ่งในยุโรป การซื้อบ้านในประเทศในยุโรป ก็ใช่ว่าจะได้รับสิทธิการได้ถิ่นฐานในประเทศนั้นๆ ซึ่งต้องแยกออกจากกัน เป็นต้น
สหรัฐอเมริกา
ต้นทุนในการซื้อบ้านในสหรัฐอเมริกาก็คล้ายกับในยุโรป และอาจระบุเป็นตัวเลขที่ชัดเจนได้ เช่น ค่านายหน้าในฝั่งคนซื้อประมาณ 3% ค่าตรวจสอบเอกสารสิทธิ์และประกันประมาณ 0.5% - 1 % ค่าจดทะเบียนทรัพย์ประมาณ
0.2% - 0.5% ค่าทนายและค่าใช้จ่ายด้านข้อกฎหมาย 0.5% - 1% ของราคาทรัพย์สินที่เราซื้อจริง ราคาประเมินของทางราชการและราคาซื้อขายจริงจะใกล้เคียงกันมาก ไม่ใช่ต่างกันแบบ “ฟ้ากับเหว” เช่นในกรณีประเทศไทย
สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา เป็นเงินเฉลี่ยหน่วยละ 382,000 บาท หรือ 13 ล้านบาท ทั้งนี้ราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 15% ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อย่างไรก็ตามราคาบ้านในสหรัฐอเมริกา เริ่มตกต่ำลงเดือนละ 1% ซึ่งอาจทำให้เห็นว่าวิกฤติราคาบ้านในสหรัฐอเมริกากำลังจะเกิดขึ้น ซึ่งแตกต่างกับในช่วงโควิด-19 เมื่อ พ.ศ.2563-2565 ราคาบ้านเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วสวนกระแสจริง
ญี่ปุ่น
จะซื้อบ้านในญี่ปุ่นก็คล้ายกับในสหรัฐอเมริกา คือต้องเสียค่านายหน้า 3% ไม่ใช่ว่าผู้ขายจะเสียฝ่ายเดียวและผู้ซื้อไม่ต้องเสียเช่นในประเทศไทย ภาษีในการโอน-จดทะเบียนทรัพย์สิน ค่าธรรมเนียมบริการทางกฎหมายต่างๆ นอกจากนี้ยังมีภาษีซื้ออสังหาริมทรัพย์อีกราว 3% ต่างหาก สมมติเราซื้อบ้านที่เพิ่งสร้างใหม่ก็จะเสียภาษีประมาณ 1.5% ของราคาที่ดินตามราคาประเมินราชการ (ซึ่งต่ำกว่าราคาตลาด) และ 0.4% ของราคาอาคาร และยังมีภาษีท้องถิ่นอีกต่างหาก
สำหรับราคาบ้านในญี่ปุ่นในรอบ 1 ปีล่าสุด (ไตรมาสที่ 3/2564-2565) เพิ่มขึ้น 8.2% นับว่าเพิ่มขึ้นสูงมากกว่าประเทศไทยด้วยซ้ำไป จากประสบการณ์การพาคณะไปดูงานอสังหาริมทรัพย์นับสิบครั้งที่ผ่านมาทั้งในโตเกียวและโอซากา ปรากฏว่าที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่นน่าอยู่ สงบสุขและเป็นระเบียบมาก ที่สำคัญห้องชุดหรูๆ ราคาก็ไม่แพง (ประมาณ 300,000 บาทต่อตารางเมตร) เมื่อเทียบกับในกรุงเทพมหานครที่บางแห่งราคาสูงถึง 600,000-800,000 บาทต่อตารางเมตร เพียงแต่คนนอกเช่นคนไทยอาจจะกลัวเรื่องแผ่นดินไหว หรือความหนาวเย็นบ้าง
ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
ในการซื้อบ้านในประเทศตะวันตกหรือประเทศที่พัฒนาแล้ว ยังต้องเสียภาษีอีกหลายประการ เช่น
1. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ประมาณ 1% ต่อปีตามราคาตลาดของที่อยู่อาศัยที่เราซื้อ เช่น ผู้ว่าฯ ชัชชาติมีบ้านในสหรัฐอเมริกาที่มีราคา ณ วันนี้ประมาณ 70 ล้านบาท ก็ต้องเสียภาษีประมาณ 700,000 บาททุกปี (ล้านละ 100,000 บาท) แต่ถ้าต่างชาติมาซื้อบ้านหรู 70 ล้านบาทในไทย ก็ไม่ต้องเสียภาษีนี้ เพราะราคาประเมินราชการอาจจะเพียง 20-40 ล้านบาท ของไทยจะเสียภาษีหากบ้านหลังแรกที่ซื้อมีราคา 50 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ และจะเสียภาษีราวล้านละ 200 บาท!
2. ภาษีกำไรจากการขาย เช่น ผู้ว่าฯ ชัชชาติซื้อบ้านมาในราคา 30 ล้านบาท แต่ขณะนี้หากขายเป็นเงิน 70 ล้านบาท ส่วนกำไร 40 ล้านบาทนั้น 8 ล้านบาทแรกไม่ต้องเสีย ส่วนที่เกิน คือ 32 ล้านก็จะเสียภาษีประมาณ 20% ยิ่งถ้าเป็นผู้มีรายได้สูงก็จะเสียเพิ่มอีก 3.8% แต่ที่ประเทศไทย แทบไม่เก็บและเก็บจากราคาประเมินราชการ คนรายได้สูงๆ ก็ไม่ต้องเสียภาษีมากเช่นในสหรัฐอเมริกา
3. ภาษีมรดก ก็ต้องเสียกันหนักมากในยุโรปและอเมริกา ยิ่งถ้าเป็นในญี่ปุ่นนั้นยิ่ง “น่ากลัวมาก” เช่น ถ้าเรามีบ้านเป็นกองมรดก ต้องเสียภาษีดังนี้
ไม่เกิน 2.5 ล้านบาท เสียภาษี 10%
2.51-7.5 ล้านบาท เสียภาษี 15%
7.51-12.5 ล้านบาท เสียภาษี 20%
12.51-25 ล้านบาท เสียภาษี 30%
25.1-50 ล้านบาท เสียภาษี 40%
50.1-75 ล้านบาท เสียภาษี 45%
75.1-150 ล้านบาท เสียภาษี 50%
150.1 ล้านบาทขึ้นไปเสียภาษี 55%
แต่สำหรับประเทศไทย เก็บภาษีมรดกก็ต่อเมื่อกองมรดกมีราคา 100 ล้านบาทตามราคาประเมินราชการ (หรืออาจสูงถึง 300 ล้านบาทตามราคาตลาด) และเก็บในอัตราต่ำมากเพียง 5% แถมถ้าระหว่างมีชีวิตอยู่ ยกให้ทายาทปีละ 20 ล้านบาท ค่อยๆ ผ่องถ่ายไป ก็ไม่เสียภาษี
4. นอกจากนั้นยังมีภาษีจากการซื้อ เช่น ในสิงคโปร์กำหนดไว้ที่ 30-35% ฮ่องกง 30% เป็นต้น
ดังนั้นการไปซื้อบ้านในต่างประเทศ ก็เท่ากับเราไปติดกับดักโดยแท้ แต่ถ้าเรามีเงินมากมายเพียงพอ โดยเฉพาะเงินสีเทา ก็ควรไปซื้อไว้ฟอกเงินได้
ข้อสังเกตอย่างหนึ่งก็คือการเอาใจคนรวยของประเทศไทย ทำให้ต่างชาติที่มาซื้อบ้านในไทยสบายใจเพราะแทบไม่ต้องเสียภาษี เท่ากับเราขายชาติชัดๆ
